주택임대사업자, 일반임대사업자란? (조사중)

부동산/정보2018. 5. 2. 10:56

안녕하세요. 드리머즈입니다.

이번 포스팅에선 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대해 알아보려고 합니다.

일반임대사업자(과세사업자)

주거용이 아닌 업무용으로 10년 이상 건물을 임대를 하는 사업자를 말합니다. 분양가의 약 5%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있다는 것이 큰 장점입니다. 하지만 임차인에게 업무용으로 임대를 하는 것이기 때문에 임차인이 전입신고를 할 수 없습니다. 주거용 건물을 임대하는 사람에게는 부적절합니다.

주택임대사업자(면세사업자)

2018년 4월 1일부로 다주택자가 서울 전역 등 조정대상지역 내의 주택을 양도할 때 내야하는 양도소득세는 기본세율(6~42%)에 10%나 20%의 추가세율을 적용받습니다.

주택이 2채 이상 있다고 해서 반드시 다주택자에 해당하는 것은 아닙니다. 그래서 다주택자에 해당하지 않기 위해 주택임대사업자에 등록을 하고 주택을 임대주택으로 등록합니다.

주택임대사업자에 등록할 수 있는 주택은 단기임대주택(4년)과 준공공임대주택(8년)이 있습니다. 단기임대주택은 4년 동안, 준공공임대주택은 8년 동안 매매를 금지하고 있습니다. 만약 이 기간 내에 부동산을 양도하게 되면 그 동안 받은 혜택을 모두 반환해야 하며, 2천만원 이하의 벌금을 내야한다고 합니다.

주택임대사업자를 하게되면 여러 장점과 단점이 있습니다.

장점 먼저 보겠습니다. 취득세, 재산세, 임대소득세, 법인세, 양도소득세, 종합부동산세 혜택이 있습니다.

취득세 혜택 : 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면(매년 연장 가능성 있음)

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. (취득세 200만원 초과시 취득세의 85%만 감면함)
2. 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

재산세 혜택 : 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면(매년 연장 가능성 있음)

*임대사업자

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.
2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

*준공공임대사업자

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.
2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감하고, 「지방세법」 제146조제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.
3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다.

임대소득세 혜택 : 부동산을 임대해서 얻는 월세 등의 수익에 대한 세금을 임대소득세라고 합니다. 해마다 바뀌는 임대소득세 제도에 대해 큰 이슈가 되고 있습니다. 현재 2018년까지 연 임대소득이 2,000만원 이하면 임대사업 소득세가 면제됩니다. 2,000만원을 초과하면 종합과세를 하게 됩니다. 그러면 당해 벌어들인 다른 소득들(근로소득 등)을 합친 금액에 대해 과세를 합니다. 이렇게 되면 높은 세율이 됩니다.

2019년부터는 임대소득세가 2,000만원 이하인 경우에도 14%의 분리과세를 적용합니다.(2,000만원 초과는 2018년과 동일) 분리과세는 종합과세와 달리 다른 소득과 더해지지 않아 상대적으로 큰 편이 아닙니다. 만약 1,000만원의 임대소득이 발생했다면 임대소득세는 140만원이 됩니다.

주택임대사업자의 경우 임대소득세 혜택도 있습니다. 일반임대(4년)의 경우 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 30%를, 준공공임대(8년)의 경우 75%가 감면됩니다. 이 감면을 받기 위해서는 임대개시일 기준시가가 6억원이 넘으면 안되고 국민주택규모 이하의 조건을 만족해야 합니다.

양도소득세 혜택 :

2018년 양도소득세

구분	과세표준	세율			누진공제
		기본	조정지역내
		기본	2주택(+10%)	3주택(+20%)
2년 이상 보유 다주택자 (1년 이상~ 2년 미만 주택, 조합원 입주권 포함)	1,200만원 이하	6%	16%	26%	해당없음
	1,200만원 초과~ 4,600만원 이하	15%	25%	35%	108만원
	4,600만원 초과~ 8,800만원 이하	24%	34%	44%	522만원
	8,800만원 초과~ 1.5억원 이하	35%	45%	55%	1,490만원
	1.5억원 초과~ 3억원 이하	38%	48%	58%	1,940만원
	3억원 초과~ 5억원 이하	40%	50%	60%	2,540만원
	5억원 초과	42%	52%	62%	3,540만원
1년이상 ~ 2년 미만 보유	주택, 조합원 입주권 6~42%, 토지, 건물, 분양권 40%
1년 미만 보유	주택, 조합원 입주권 40%, 토지, 건물, 분양권 50%
미등기 양도	70%

*양도소득세의 과세표준 = 매도가격 - (매입가격 + 필요경비) - 장기보유특별공제 - 기본공제

필요경비 : 부동산 중개 수수료, 보일러 수리, 화장실 수리 등의 금액으로 부동산을 양도하는데 들어가는 비용
장기보유특별공제 : 3년 이상 보유한 토지나 건물을 양도할 때 양도차익의 일정 비율을 공제하는 제도
기본공제 : 1년에 한 번, 소득 별로 250만원까지 공제가 됨