부동산 복비, 중개 수수료(정확히는 중개 보수) 협의 불가능한가?

안녕하세요. 드리머즈입니다.

전용면적 85제곱미터 이하인 주거용 오피스텔의 부동산 중개 보수를 협의하려고 했더니 부동산 측에서 이건 법으로 정해져서 협의가 불가능하다고 해서 관련 자료들을 찾아봤습니다. 

주거용 오피스텔의 중개보수 관련하여 가장 근본이 되는 법은 공인중개사법 시행규칙의 제20조 4항입니다. 법제처에 가면 이 내용을 볼 수 있는데 그 내용은 아래와 같습니다.

공인중개사법 시행규칙

제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)

④법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다.  <개정 2014.7.29., 2015.1.6.>

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 3의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다.

가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것

나. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것

그런데 말이 좀 명확하지가 않습니다. 중개보수 결정을 중개인이 단독으로 '결정'하라는 말인지 아니면 중개의뢰인과 협의 후 '결정'하라는 말인지 혼동됩니다. 저는 당연히 협의하여 결정하라는 말로 이해했었는데 부동산 중개인들은 다르게 해석하는 것 같습니다.

부동산 중개인의 이야기를 들어보면 아래와 같습니다. (출처 : http://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=4&dirId=4020201&docId=279702005&ref=me1lnk&scrollTo=answer2)

상한요율이란, 수수료를 청구하는 중개인이 결정하는 사항으로서 최대 상한요율까지만 청구하라는 제한을 둔것으로 이경우 의뢰인과 협의가 필요없습니다.

단, 아래처럼 의뢰인과 협의가 필요한 구간도 있습니다.

주택매매 6억이상 = 0.9%이내에서 의뢰인과 협의

임대차등 3억이상 = 0.8%이내에서 의뢰인과 협의

주택외비주거용 = 0.9%이내에서 의뢰인과 협의 

부동산 중개인 주장의 근거를 찾아보면 아래 표의 빨간 색 테두리로 표시한 부분입니다.(위의 지식in에 있는 요율표는 아래의 것과 조금 다른데 이는 답변자가 과거 요율표를 첨부한 것 때문으로 보임)

즉, 서로 협의가 되는 경우는

1. 아파트 같은 주택의 경우 매매/교환하는 경우 거래금액이 9억원 이상일 때

2. 아파트 같은 주택의 경우 임대차하는 경우 6억원 거래금액이 6억원 이상일 때

3. 오피스텔의 경우에는 주거용 오피스텔이 아니거나 전용면적이 85제곱미터를 넘는 경우로

이 경우에만 중개보수 요율결정 부분(빨간색 테두리)에 중개의뢰인과 공인중개사가 서로 협의하여 결정함이라고 명시되어 있기에 이 경우에만 협의가 가능하다고 합니다. 확실히 위의 3경우에만 '협의'에 대한 내용이 명시되어 있고 부동산 공인중개사가 하는 말도 충분히 가능성이 있어 보이지만 제가 보기에는 너무 애매한 것 같습니다. 

나머지 경우는 중개보수는 거래금액 X 상한요율 이내에서 결정과 같이 애매한 표현으로 되어있습니다. 공인중개사는 이 표현을 중개보수는 (공인중개사)가 거래금액 X 상한요율 이내에서 결정으로 해석하는 것 같습니다. (출처 : http://land.seoul.go.kr/land/)

하지만 중개보수 협의 가능 여부에 대해 좀 더 찾아보면 부동산 공인중개사의 주장과는 다르게 협의가 가능하다고 이야기 하는 내용도 찾을 수 있습니다.

서울시에서 작성한 아래의 기사를 보겠습니다. (출처 : http://citybuild.seoul.go.kr/archives/45823?tr_code=short)

우리 시는 중개보수료 역전현상 해소 및 주택거래 안정화를 위해 주택 중개보수 거래구간 신설 및 요율을 조정하여 2015.4.14일 시행한다. (4.14일자「서울시 주택 중개보수 등에 관한 조례」공포)

  금번 개정에 따라 주택 매매가 6억 원에서 9억 원 미만에 적용되던 중개보수 요율은 기존 0.9%에서 0.5%이내로, 임대차 3억 원 이상 6억 원 미만의 중개보수 요율은 기존 0.8%에서 0.4%이내로 낮아진다. 나머지는 기존과 동일하다. 주택 중개보수는 상한요율 한도 내에서 개업공인중개사와 소비자가 협의해 결정한다.

  변경된 중개보수 요율을 적용하면 전세가 3억 원의 중개보수료는 기존 240만 원 이내에서 120만 원 이내로 매매가 6억 원의 중개보수료는 기존 540만 원 이내에서 300만 원 이내로 낮아진다.

조례 적용시점은 4월 14일 계약체결 분부터 적용하게 된다. 이에 따라 개업공인중개사가 중개보수를 초과하는 비용을 받을 경우 영업정지, 고발 등의 강력한 행정처분을 받게 된다. 

서울시 관계자는 “기존 제도의 경우 3억 원에 해당하는 부동산 거래를 했을 때 매매는 120만 원, 임대는 240만 원의 부동산 중개보수료가 발생해 오히려 임대 거래의 중개보수료가 많은 이른바 역전 현상이 발생했었다.”라며 “이번 조례개정으로 고가주택의 기준이 6억 원에서 9억 원으로 상향되면서 현실에 맞지 않는 점과 매매와 전세가 중개보수 역전현상을 해소하고, 이사를 미뤄왔던 시민들의 주택거래 안정화에도 기여할 수 있을 것으로 밝혔다.

추가로 아래의 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례도 보겠습니다. (출처 : http://legal.seoul.go.kr/legal/front/main.html에서 "서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례" 검색)

제2조 2항에 의하면 중개보수는 중개의뢰인과 개업공인중개사가 중개계약으로 정한 금액으로 한다고 되어있습니다. 이는 적어도 제가 보기에는 거래금액과 관계없이 중개보수를 협의가 가능하다는 말로 보였습니다.

서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 [시행 2017.1.5.] [서울특별시조례 제6386호, 2017.1.5., 타법개정]

제2조(중개보수) ① 「 공인중개사법」(이하 "법"이라 한다) 제32조제4항의 규정에 의한 주택의 중개에 대한 보수(이하 "중개보수"라 한다)의 한도는 별표 1과 같다.  <개정 2015.4.14.>

② 중개보수는 별표 1의 한도 내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 중개계약으로 정한 금액으로 한다.  <개정 2015.4.14.>

하지만 아쉽게도 제가 확답을 내릴 수 없고 확실하게 결론을 맺고 싶어 서울시 응답소(http://eungdapso.seoul.go.kr/)에 법령해석을 문의했습니다.

(답변일시 : 2017-07-05 09:55)

항상 우리 시정발전에 적극협력하여 주시는 ***님께 감사드립니다.

***님께서 우리시에 문의하신 사항은 주거용 오피스텔로 전용면적 85제곱미터 이하인 오피스텔 임대차 중개보수에 대한 것으로 다음과 같이 답변드립니다. 오피스텔에 대한 중개보수는 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제1호에서 규정하고 있으며, 전용면적 85제곱미터 이하이고, 상,하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설이 갖추어진 경우 임대차는 상한요율 1천분의 4로 규정하고 있습니다. 여기서 상한요율이란 고정된 법정보수가 아니며 규정된 상한요율(상한선)을 넘지 않는 범위 내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정하여야 함을 알려드립니다. 날로 무더워지는 날씨에 건강에 유의하시고 더 궁금한 사항이 있으시면 서울시 토지관리과 ***에게 연락주시면 성실하게 답변드리겠습니다. 끝.

제가 한 질문은 전용면적이 85 제곱미터 이하인 주거용 오피스텔에 대한 중개 보수가 협의 되느냐 였습니다. 주거용 오피스텔이 아닌 다른 일반적인 주택 계약(ex 아파트)의 경우는 어떠한지 확답을 듣고 싶어 서울시 토지관리과에 전화를 걸어 문의했습니다. 결론은 중개 보수는 거래 금액 관련없이 모든 경우 협의가 가능하다는 것입니다. 개업공인중개사에 의해 일방적으로 중개 보수가 결정되는 경우는 없다고 합니다.

부동산 계약하시는 분들은 이 사실을 명심하시고 계약하시길 바랍니다.